Um imóvel irregular pode gerar diversos problemas jurídicos para o proprietário ou comprador, independentemente do valor da propriedade.
Imóveis de luxo, como casas em condomínios fechados, coberturas ou mansões em bairros valorizados podem apresentar irregularidades no registro, na construção ou na documentação. Essas situações podem gerar riscos na compra e venda do imóvel e até disputas judiciais, já que muitas irregularidades surgem apenas quando a negociação já está avançada.
Neste artigo você entenderá quais são as irregularidades mais comuns em imóveis de alto padrão e como evitar riscos na compra desse tipo de imóvel.
Imóvel de luxo pode estar irregular?
Sim. Um imóvel de luxo pode apresentar diversas irregularidades jurídicas, como:
- construção não averbada na matrícula;
- divergência de área entre registro e realidade;
- obras feitas sem aprovação da prefeitura;
- problemas no parcelamento do solo, registro do loteamento ou condomínio;
- e até falhas na cadeia de propriedade do imóvel.
Essas situações podem ocorrer em qualquer tipo de imóvel, como apartamentos, coberturas ou mansões fora ou dentro de condomínios. Isso ocorre porque, no Brasil, a segurança jurídica do imóvel depende da regularidade do registro imobiliário e da documentação urbanística, independentemente do valor de mercado da propriedade.
Construção não averbada na matrícula do imóvel
Uma das irregularidades mais comuns em imóveis de alto padrão ocorre quando a construção, embora aprovada pela prefeitura, não está registrada na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso acontece frequentemente quando o proprietário realiza alterações do imóvel, como por exemplo:
- construção de piscina;
- criação de área gourmet;
- ampliação da residência;
- construção de novos pavimentos; ou
- fechamento de varandas.
Embora essas estruturas existam fisicamente e até constem no cadastro da Prefeitura, elas podem não constar na matrícula do imóvel, que é o registro oficial dos imóveis no Brasil.
O registro imobiliário é o instrumento que garante publicidade e segurança jurídica aos direitos relacionados ao imóvel e permanecer com esse tipo de irregularidade pode acarretar dificuldade para obter financiamento imobiliário e necessidade de regularização prévia à formalização da compra e venda.
Obras sem aprovação da prefeitura
Outra irregularidade comum ocorre quando a construção do imóvel não corresponde ao projeto aprovado pelo município inicialmente. Isto porque, durante a obra, é comum ocorrerem algumas mudanças do projeto original, como ampliação da área construída, alteração de recuos obrigatórios ou mudanças na estrutura da residência.
Quando estas alterações não são aprovadas pela prefeitura, o imóvel pode ficar sem habite-se ou certidão de conclusão de obra, o que compromete a regularidade urbanística do imóvel, além de implicar em irregularidades na cobrança de IPTU e as vezes multa pelo Município.
Por isso, antes de adquirir um imóvel — inclusive imóveis de alto padrão — é importante verificar se a construção está regularizada tanto perante a prefeitura quanto no registro de imóveis, garantindo que o imóvel esteja plenamente regular do ponto de vista urbanístico e registral.
Problemas no parcelamento do solo, registro do loteamento ou condomínio
Alguns imóveis de alto padrão estão localizados em empreendimentos que possuem problemas no parcelamento do solo ou no registro do loteamento. Entre os casos mais comuns estão:
- Loteamento aprovado, mas não registrado no cartório de registro de imóveis: em alguns casos, o empreendedor obtém aprovação do projeto na prefeitura, mas não realiza o registro do loteamento. Ainda assim, os lotes acabam sendo comercializados informalmente. Essa situação gera uma série de problemas, pois o parcelamento do solo não possui validade jurídica plena sem o registro imobiliário, o que compromete a segurança da propriedade;
- Parcelamento irregular de glebas: ocorre quando grandes áreas são divididas e vendidas em lotes sem seguir o procedimento legal de parcelamento do solo – o que acontece muito em áreas rurais, as conhecidas “chácaras”. Nesse caso, o comprador adquire uma fração da propriedade maior, sem que exista lote individualizado; e
- Condomínios sem registro formal da incorporação ou da instituição do condomínio: isso acontece quando o condomínio apenas existe fisicamente, mas sem constar na matrícula do terreno que deu origem à ele, o que gera incertezas quanto à definição de áreas comuns, frações ideais e direitos dos condôminos. Isto porque, sem o registro da constituição do condomínio na matrícula, não é possível realizar a instituição do condomínio e, consequentemente, a Convenção e Regimento Interno.
Esse tipo de irregularidade é especialmente sensível porque compromete a própria existência jurídica individual do imóvel e costumam ser considerados algumas das irregularidades mais relevantes no direito imobiliário, justamente porque podem afetar a estrutura do empreendimento e a segurança da propriedade como um todo.
Irregularidades na matrícula quanto a cadeia de proprietários
Outra situação relativamente comum envolve problemas na cadeia de proprietários do imóvel, também chamada de cadeia dominial. A matrícula do imóvel deve registrar, de forma contínua e cronológica, todas as transferências de propriedade ao longo do tempo.
Cada novo proprietário precisa ter seu direito devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja considerada regular do ponto de vista jurídico, entretanto, em alguns casos podem existir falhas nessa sequência de registros, como por exemplo:
- compra e venda realizada apenas por contrato particular, sem registro da escritura;
- imóveis adquiridos por herança que nunca passaram por inventário ou partilha formal;
- venda realizada por pessoa que não consta como proprietária na matrícula; ou
- até mesmo penhoras ou restrições vinculadas ao proprietário registrado no cartório.
Nessas situações, embora o imóvel possa estar ocupado ou sendo utilizado normalmente, a propriedade formal ainda pertence a quem consta na matrícula, e não necessariamente a quem está vendendo o bem.
Quando existem falhas na cadeia de proprietários, pode ser necessário adotar medidas jurídicas específicas para regularizar a situação, como retificação registral, regularização sucessória ou, em alguns casos, ações judiciais ou até procedimentos de usucapião.
Afinal, como evitar problemas ao comprar um imóvel de luxo?
Antes de adquirir um imóvel de alto padrão é fundamental realizar uma análise jurídica completa da documentação imobiliária, referente ao imóvel e também ao vendedor, o que inclui:
- verificação da matrícula atualizada do imóvel;
- análise da cadeia dominial (de proprietários);
- verificação da regularidade urbanística;
- análise da documentação do condomínio;
- conferência da situação registral do loteamento; e
- busca por eventuais dívidas e processos em nome do vendedor.
Esse procedimento é conhecido no mercado imobiliário como Due Diligence Imobiliária, e serve para garantir uma aquisição com segurança e clareza da situação real do imóvel.
Embora imóveis de luxo sejam associados a segurança patrimonial, isso não significa que estejam livres de irregularidades jurídicas. Irregularidades como construções não averbadas, divergência de área, problemas no parcelamento do solo ou falhas na cadeia de proprietários podem passar despercebidas.
Se você chegou até aqui, é possível que esteja avaliando a compra de um imóvel ou tenha identificado alguma dúvida em relação à documentação da sua propriedade.
Por isso, principalmente se tratando de imóveis de alto padrão, onde o investimento é alto, é extremamente recomendável que você realize uma análise jurídica detalhada da documentação imobiliária, a fim de identificar eventuais riscos e evitar prejuízos. Se você estiver enfrentando alguma dessas situações ou deseja verificar a regularidade de um imóvel antes de concluir uma negociação, contar com uma análise jurídica especializada pode fazer toda a diferença.
Aqui no Espíndola Advocacia, nosso time especializado em direito imobiliário está preparado para avaliar o caso concreto e orientar sobre as medidas mais seguras para proteger o seu patrimônio.